不動産を任意売却したら自己破産を避けられる？

 

住宅ローンは高額です。返済できなくなったら自己破産するしかないのでしょうか？

実は「任意売却」すると自己破産を避けられる可能性があります。

ただし必ず避けられるわけではなく、一定条件を満たさねばなりません。

今回は不動産の任意売却とは何か、任意売却と自己破産の関係について解説します。

任意売却とは、住宅ローンなどの不動産ローン借入先である金融機関の承諾を得て、ローンの残った不動産を一般の市場で売却することです。

住宅ローンが残っている場合、債務者は借入先の金融機関に無断で家を売ってはなりません。ローン契約書違反になってしまいます。

ただし金融機関の許可を受ければ、売却しても契約違反になりません。そこで事前に金融機関の許可をとって債務者が通常の手続きで不動産売却を進めるのが任意売却です。

金融機関が任意売却に応じる理由

なぜ金融機関は任意売却に応じるのでしょうか?

住宅ローンが払われなければ金融機関側は住宅を「競売」にかけるしかありません。

競売になると売却価額が大幅に低くなり、債権回収が難しくなってしまいます。

そこで金融機関としても、債務者がどうしてもローンを払えない状態で相応の条件で家を売却できるなら、任意売却に応じた方が得になります。

経済的なメリットが大きいので、金融機関は任意売却に応じるケースが多数です。

任意売却に成功すると、自己破産を避けられる可能性があります。以下でその理由をご説明します。

住宅ローンを払えないと自己破産しなければならない理由

そもそも住宅ローンを支払えない場合、なぜ自己破産しなければならないのでしょうか?理由をみてみましょう。

ローンを放置していると金融機関が住宅を「競売」にかけます。競売で家が売れた代金は残ローンに充てられますが、それでも完済できない部分があれば債務者が払わねばなりません。競売で家を失っても、その後残ったローンについては支払い義務が残るのです。

残ローンを払えない場合には、債務整理によって負債を減免してもらうしかありません。

一般的に住宅ローンの残ローンは非常に高額で遅延損害金率も14.6％などと高くなっており、残ローンを自力で払うのは困難な方が多数です。

よって住宅ローンを払わない場合、自己破産しなければならない可能性が高くなってしまいます。

任意売却で自己破産を避けられる理由

任意売却を行うと、競売よりも物件が高額で売れるケースが多数です。

一般的に不動産が「競売」にかかると売却価額は市場より低額になります。多くの場合、7～8割やそれ以下になってしまいます。売却価額が低いと残ローンの返済に充てる金額も低くなり、高額なローンが残ってしまいます。

一方、任意売却であれば通常の市場価格で売れるので、競売よりも売却価額が高額になりやすいです。ローンを多く支払えれば残ローンが低額になって払いやすくなりますし、場合によっては完済できる可能性もあります。

完済できればもちろん自己破産する必要はありません。ローンが残っても、任意売却によって大きく減らせたら自力でなんとか支払って、破産を避けやすくなります。

分割払いに応じてもらいやすい

不動産が競売にかかった場合、金融機関側は債務者に対して不信感を抱いているケースが多数です。残ローンの支払い方法を交渉しようとしても、あまり積極的に乗ってはくれないでしょう。

一方任意売却すると、もともと金融機関の承諾のもとで売却活動を行っているので、ある程度信頼してくれているものです。残ローンが残っても、返済可能な範囲で分割払いに応じてもらいやすくなり、自己破産する必要がなくなります。

任意売却には、競売に比べて以下のようなメリットがあります。

高額で売れる

競売の場合には市場価格の7～8割程度となってしまうケースが多数ですが、任意売却であれば市場価格そのままで売却できます。

引越し費用を出してもらえる

競売の場合、債務者の引越し費用は出してもらえません。全額自費となります。

任意売却をすれば、30万円程度の引越し費用を出してもらえるケースが多数です。

プライバシーが守られる

不動産が競売にかかると、競売情報が裁判所やネットなどで公開されます。物件に関心を持つ不動産業者が様子を見に来て近所の人に様子を聞いたりする可能性もあります。

任意売却であれば通常一般の不動産売却活動を行うだけなので、誰にも不審に思われる心配はありません。プライバシーも守られます。

不動産会社で査定をとる

まずは不動産会社へ物件の査定依頼を出しましょう。

お近くの不動産会社でもネットの査定サービスを利用してもかまいません。

無料で査定書を出してもらえます。

金融機関へ打診する

査定書が出たら、金融機関に事情を説明し、任意売却を希望していると伝えましょう。

査定書をみせて金融機関側が承諾すると、任意売却を進められます。

売却活動を行う

後は通常一般のとおり、不動産の売却活動を行います。決済すると、売却金から残ローンが支払われます。

残ローンの返済

任意売却後もローンが残った場合には、分割払いなどで支払いを継続する必要があります。

司法書士は不動産と借金問題の両方を取り扱う専門家です。住宅ローンを払えなくてお困りの方がおられましたら、任意売却を含めてアドバイスいたしますのでお気軽にご相談ください。