「競売」とは？流れや注意点、自己破産との関係を解説

住宅ローンを払わないで長期間放置していると「競売」にかかってしまう可能性があります。

突然裁判所から「競売開始決定通知書」が届いてあせってしまう方も少なくありません。

「競売になったからには、自己破産するしかないのか？」と不安も抱えるでしょう。

不動産の競売とはどういった手続きでどのような流れで進むのか、自己破産との関係や競売の通知書が届いたときの対処方法を解説します。

不動産の競売とは、不動産を裁判所の関与のもとに強制的に売却し、売却代金をローン返済に充てるための手続きです。

住宅ローンを組むときには、住宅に「抵当権」という担保を設定します。

担保があるにもかかわらず債務者が支払いをしなければ、債権者は家を「競売」にかけて強制的に売却できます。売却して得られた売却金は、残ローンに充てられ、債権者が貸し付けたお金を回収できる仕組みです。

ただし競売で家を売却しても残ローンを完済できるとは限りません。ローンが残れば、家の競売後も債務者が支払う必要があります。支払えない場合、訴訟を起こされて預金や給料などを差し押さえられるケースもあります。

競売を申し立てられると家はなくなりますし、残ローンも払わねばならず最終的に自己破産しなければならない可能性があります。

競売の流れを見てみましょう。

 

債権者が裁判所へ競売を申し立てる

まずは金融機関（保証会社）が裁判所へ競売の申立をします。

 

裁判所から競売開始決定通知書が送られてくる

裁判所が「競売開始決定」を出して正式に競売が開始されます。債務者にも競売開始決定通知書が送られてきます。

 

現況調査が行われる

裁判所から執行官や鑑定人が対象物件所在地へやってきて現況調査が行われます。物件内にも入られて写真などを撮影されます。

 

期間入札通知が届く

入札日が決まり、期間入札通知が届きます。

 

物件情報が公開される

全国に物件情報が公開され、誰でも競売情報を閲覧できる状態になります。

 

期間入札と開札

入札が行われ、所定日数がすぎると改札されて落札者が決まります。

 

売却許可決定

落札者が決まったら裁判所が売却許可決定を出します。

 

代金納付と引き渡し

落札者が代金を納付すると物件の引き渡しが行われて競売手続きは終了します。

 

当初に競売開始決定通知が届いてから最終的に引き渡しまで完了するまで、およそ10ヶ月程度かかります。その間に引っ越しの段取りを整えて家を明け渡さねばなりません。

家が競売にかかると自己破産しなければならないのでしょうか？

必ずしもそうとは限りません。

競売の売却金で残ローンを完済できれば、他の借金がない限り自己破産する必要はありません。

完済できなくても残ローンを大きく減らせれば、後は自力返済できる可能性もあります。その場合にも自己破産する必要はありません。

競売後に自己破産しなければならないパターン

競売をしても自己破産しなければならないのは、以下のようなケースです。

 

競売後の残ローンが高額で払えない

競売後に残ったローンの額が高額すぎると自力返済は困難となるでしょう。特に住宅ローンの場合、数百万円～数千万円単位でローンが残ってしまうケースが多く、遅延損害金額もかさみがちです。

残ローンを払えなければ自己破産するしかありません。

 

収入がなくて払えない

残ローンの金額が少額でもご本人の収入がない、あるいは低収入の場合には残ローンを払うのは困難となります。その場合にも自己破産でローンを免責してもらわないと解決できません。

 

他にも借金があって払えない

住宅ローンの他にも借金があって払えない状態に陥っている方もおられます。

その場合、残ローンも他の借金もまとめて自己破産で免責してもらう必要があります。

任意売却を検討する

裁判所から「競売開始決定通知書」を受け取ったら、まずは任意売却を検討するようお勧めします。

任意売却とは、金融機関の許可をとって不動産を通常の市場で売却し、売却金を残ローン返済に充てる方法です。競売より高額で売れるケースが多く、残ローンを大きく減らせるメリットがあります。任意売却によって家が高値で売れれば自己破産する必要はありません。

ただし任意売却には期限があります。どんなに遅くとも「改札日の前日」までに取引を終えなければなりません。それ以前であってもギリギリになると金融機関が競売の取り下げに応じにくくなるので、早めに対応しましょう。

 

司法書士へ相談する

自分ではどうすればよいかわからない場合、司法書士までご相談ください。

司法書士は不動産と借金トラブルの両方に長けた専門士業です。任意売却のアドバイスも可能ですし、状況に応じて自己破産等の債務整理を進めることもできます。

・住宅ローンを払えない

・すでに滞納してしまった

・競売が始まってしまった

どのような状況でも司法書士がサポート致しますので、札幌で住宅ローンにお悩みの方がおられましたらお早めにご相談ください。